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《长春市建筑日照间距规定》的说明(二)

添加时间:2018年4月25日   来源: 赤峰房产律师     http://www.cffczx.cn/
  三、被遮挡建筑物与遮挡建筑物之间最小距离(也是日照间距)的测量方法
  《日照间距规定》第六条中提到了“最小距离”的概念,实践中群众对两栋平行建筑物之间的最小距离(即日照间距)的测量基本都能正确理解,但对两栋不平行建筑物,特别是涉及到某一具体用户时,其认识就不同了,这给实施《日照间距规定》造成了一定困难。为了使群众正确掌握“最小距离”的测量方法,具体说明如下:
  1.两栋平行建筑,如下图所示:
  所测量出的数据无论对整栋建筑物还是对某一具体用户都适用。
  2.两栋不平行建筑物,如下图所示:
  a.对被遮挡建筑物整栋楼:
  b.对某一具体用户
  图中a线是对甲用户的测量,b线是对乙户的测量。
  四、日照间距计算问题
  日照间距计算在《日照间距规定》中是以文字表述的,为了使广大群众更直观地了解各种情况下的计算,可用如下数学公式:
  l=k?h
  式中:l为日照间距
  h为遮挡建筑物计算高度
  k为日照间距系数
  按此公式对不同情况进行计算时可见下列图示:
  1.两栋楼室外设计地面在同一水平面:
  2.两楼室外地面不在同一水平面,应当同时计算地面标高差,如图:
  a.遮挡建筑物地面标高大于被遮挡建筑物地面标高时:
  b.遮挡建筑物地面标高小于被遮建筑物地面标高时:
  五、不同楼层日照间距系数计算
  长春市人民政府发布实施《日照间距规定》的目的是要求建设单位或个人去遵守它,不去违反它。但是,所有法律、法规颁布实施以后,总有人因为种种原因会出现违反它的行为。因此违反《日照间距规定》标准的案件仍然可能发生。一旦发生这样的案件,就涉及到一部分用户的切身利益受到损害而引起民事纠纷和诉讼,导致行政机关或人民法院调解或判决。这时,如何确定不同楼层的日照间距系数就是纠纷双方最关心和最有分歧的焦点。因此正确计算各楼层日照间距系数是解决这些问题的关键。《日照间距规定》第五条中“但被遮挡建筑物底部为公共建筑的,计算高度应当减去公共建筑层高度。”一段文字已经包含了被遮挡建筑物不同楼层日照间距系数的计算方法。规划和建筑设计专业人员都明白,但非专业人员的广大群众,甚至非专业人员的行政管理人员、法制工作者对此也不十分清楚,对此有必要进行详细说明:以《日照间距规定》第五条规定为例,把文字表述换成公式和图示:
  图中甲栋楼为遮挡建筑物,乙栋楼是底部为公共建筑层(二层以上为住宅)的被遮挡建筑物。h为被遮挡建筑物底部不设公共建筑时的计算高度,为被遮挡建筑物底部为公共建筑层时的实际计算高度,h为被遮挡建筑物底部公共建筑层高度,l为日照间距。用公式表示则为:
  h=h1-h
  把上式代入日照间距计算公式中为:
  l=(h1-h)?k
  变换成日照间距系数计算公式为:
  k=(h1—h)/l=h/l
  计算结果实际上就是被遮挡建筑物第二层的日照间距系数。
  从上例中可以看出,被遮挡建筑物不同楼层日照间距系数的计算,无论遮挡建筑物与被遮挡建筑物室外地面是在同一水平面还是不在同一水平面,遮挡建筑物计算高度h,除一层仍以被遮挡建筑物室外设计地面为计算起点外,二层以上各层均以该层室内地面所在水平面为计算起点。以三层为例,如下图:
  其它楼层类推。
  六、公共建筑的日照间距原则规定,底部公建除特殊情况外,仅考虑减一层计算高度。
  七、对违反《日照间距规定》标准的违规建筑处理问题
  《日照间距规定》“第十七条城市规划行政主管部门工作人员玩忽职守,滥用职权、徇私舞弊,违反本规定造成后果的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”这条规定以严厉的法律责任表达了两层意思:
  1.城市规划行政主管部门工作人员不得违反《日照间距规定》标准审批规划方案,否则将受到严厉处罚。
  2.城市规划行政主管部门工作人员不得违反《日照间距规定》标准审批规划方案造成的后果也包括城市规划行政主管部门应当承担的一切法律责任。
  《日照间距规定》“第十六条对违反本规定日照间距标准建设的建筑,除经城市规划行政主管部门批准保留外,应当予以拆除”包含三层意思:
  1.对违反《日照间距规定》标准,但无其他严重影响城市规划情节的遮挡建筑物,按《民法通则》,由违规当事人对被遮挡建筑物中利益受到法律意义上被侵害的全部用户给予合理补偿后,城市规划行政主管部门才能够批准保留,而不是城市规划行政主管部门想保留就保留,想拆就拆。
  哪些用户的利益构成法律意义上的被侵害?《日照间距规定》确定的日照间距系数等级分为1.5、1.7、1.97和2,四个等级,最低等级为不小于1.5,最高等级为不小于2。因此对于本应享受到日照间距系数较高等级楼层的用户,因为违规遮挡建筑物造成了其日照间距系数降低到了次等级标准,这就构成了法律意义上的利益被侵害。但是有一部分用户,因为违规遮挡建筑物造成了日照间距系数比他们应享有的数值低,但仍不低于《日照间距规定》最高等级的标准:2,并没有降低他们应享受到的最高等级标准,也就不构成法律意义上的利益侵害。因此实施《日照间距规定》时,城市规划行政主管部门,对具备下列条件的违规遮挡建筑物才能批准保留:
  (1)违规遮挡建筑物与被遮挡建筑物之间的日照间距系数在旧区不低于《日照间距规定》最低标准的1.5,在新区不低于《日照间距规定》最低标准的1.97,且不存在其他严重影响城市规划问题;
  (2)违规遮挡建筑物当事人已按《民法通则》有关规定对被遮挡建筑物中利益构成法律意义上被侵害的全部用户(楼层日照间距系数实际小于2的全部用户)给予了一次性合理补偿,或者经城市规划行政主管部门责令违规当事人采取改正措施,达到了符合《日照间距规定》标准;
  (3)城市规划行政主管部门依法对违规建设当事人进行了处罚。
  补充说明一点,已取得一次补偿的用户,转卖(让)该用房时应向购买人或受让人说明情况,购买人或受让人不得再就日照间距问题提出补偿要求,否则由转卖(让)者承担一切责任。
  2.对违反《日照间距规定》最低标准(旧区1.5,新区1.97),所建建筑物又有严重影响城市规划问题,不能采取改正措施,以及违规建设当事人不履行民事补偿义务或不履行城市规划行政主管部门责令改正 的,城市规划行政主管部门将依照法定程序予以拆除。
  3.在规划设计中,因受地块、景观等规划要求限制,所设计的建筑物本身存在不能满足《日照间距规定》标准的情况,从城市建设总体利益考虑,不得不批准建设,这样的设计和按设计修建的建筑物可以批准保留。但建设单位在销售(或分配)给用户时必须向用户说明,在售价上给以考虑,并在协议中用具体条款载明。
  举例:
  上图中a为符合《日照间距规定》标准时的日照间距,阴影区显然不能满足《日照间距规定》标准,但从城市规划和建设布局的总体利益考虑,必须这样规划和设计,因此城市规划行政主管部门只得批准保留。
  八、关于历史形成的不符合《日照间距规定》标准建筑的处理
  在接待上访和处理纠纷工作中,这个问题也经常遇到,在此有必要进行说明:
  《日照间距规定》与其它法律、法规一样,只适用于它发布实施之日以后的案件。某个历史时期的建筑物只能依据当时的法律、法规做依据,对没有法律法规规定的时期建设的建筑只能在改造过程中按现行规定标准在规划实施中逐步解决。另外对历史形成的“挡光”纠纷案件,还有诉讼时效问题,当事人可以向法制机构咨询。
  长春市规划局
  二ooo年三月十三日




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